Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer wegen veralteter Werte bereits im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Dies bedeutet, die bisherige Berechnungsgrundlage darf nur noch bis einschließlich 2024 weiterhin angewendet werden. Ab dem Jahr 2025 spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer in Bayern wird ab diesem Zeitpunkt nur nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet und durch ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt.

Aufgrund der Öffnungsklausel des Bundes hat Bayern als einziges Bundesland ein eigenes wertunabhängiges Flächenmodell erlassen. Was waren die Gründe und welche Vorteile bietet dieses Modell? Ziel war es unter anderem eine höhere Grundsteuer durch die Steigerung von Grundstückspreisen zu vermeiden. Ebenso wird eine Benachteiligung Bayerns als größter Zahler im Bund-Länder-Finanzausgleich abgemildert. Das wertunabhängige Flächenmodell Bayerns ist einfach, fair, nachvollziehbar, transparent, einfach zu berechnen, führt zu höherer Akzeptanz und geringerer Streitanfälligkeit. Vor allem ist es gerecht, denn auf den Wert des Grundstücks und des Gebäudes kommt es nicht an, nur die Quadratmeter zählen. Die Grundsteuer ist keine Wertsteuer, sondern dient zum Ausgleich der Leistungen der Daseinsvorsorge die nicht durch Gebühren und Beiträge gedeckt werden, dafür ist die Fläche ein geeigneter Anknüpfungspunkt.

Das bisher bekannte dreistufige Verfahren bleibt weiter erhalten. Alle Eigentümer*innen wurden im Jahr 2022 aufgefordert eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das Finanzamt stellt auf Basis der erklärten Angaben den sogenannten Grundsteuermessbetrag fest und übermittelt diesen an die Städte und Gemeinden. Dieser Grundsteuermessbescheid stellt lediglich die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer dar. Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag wird anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Die Höhe des Hebesatzes kann die Stadt im Rahmen ihrer Finanzhoheit und Hebesatzautonomie selbst bestimmen. Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer wird den Eigentümer*innen in Form des Grundsteuerbescheids von der Stadt mitgeteilt.

Der Begriff der Aufkommensneutralität taucht im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform auf. Gerade in der Presse oder in Gesprächen mit Bürgern wird dieser Begriff oft missverstanden. Die Reform der Grundsteuer soll laut Bundes- und Landespolitik möglichst aufkommensneutral erfolgen. Dieser Appell aus dem Jahr 2019 bezog sich auf das Gesamtgrundsteueraufkommen vor der Reform.

Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die individuelle Grundsteuer des jeweiligen Grundstückseigentümers gleich hoch bleibt. Nicht jeder Steuerschuldner wird das Gleiche zahlen wie bisher (Folge des Urteils!). Aufgrund der Verfassungswidrigkeit des alten Grundsteuersystems muss es sogar zu individuellen Verschiebungen durch die Reform kommen.

Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Städte und Gemeinden nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten können - also im Jahr 2025 ähnlich viel an Aufkommen aus der Grundsteuer generieren wie in den Jahren vor der Reform. Es gibt allerdings keine gesetzliche Pflicht zur Aufkommensneutralität!

Keine Gemeinde bzw. Stadt erhöht demnach wegen der Reform das Grundsteueraufkommen, dies widerspräche dem Gebot der Aufkommensneutralität. Allerdings kann es vor Ort notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuereinnahmen insgesamt angemessen im Jahr 2025 anzuheben. Schließlich sind alle Städte und Gemeinden gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Sie müssen also sowohl auf wegbrechende Einnahmen reagieren, als auch die Ausgabensteigerungen der letzten Jahre im Blick haben. Reichen die Finanzmittel zur Erfüllung der aktuell anstehenden Aufgaben nicht aus, müssten sogar angemessene Steuererhöhungen diskutiert und bei Bedarf auch Mehreinnahmen aus der Grundsteuer durch höhere Hebesätze generiert werden.

Da die bisherigen Hebesätze für die Grundsteuer A und B mit Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraums, d.h. zum 01.01.2025, automatisch ihre Gültigkeit verlieren, musste die Stadt Erlenbach a.Main die ab dem 01.01.2025 gültigen neuen Hebesätze noch im Kalenderjahr 2024 in Form einer Hebesatzsatzung festlegen. Der Stadtrat hat diese in seiner Sitzung am 24.10.2024 entsprechend beschlossen.

Zur Hebesatzsatzung

Der Hebesatz beträgt sowohl für Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe), als auch für Grundsteuer B (bebaute oder unbebaute Grundstücke), aktuell weiterhin 340% (seit 2011 unverändert).

Grundsteuer Hebesatzsatzung

Bitte beachten Sie, dass die vom Finanzamt Obernburg a.Main erlassenen Grundlagenbescheide und der hierin ermittelte Steuermessbetrag stets verbindlich sind. Das bedeutet, dass die Stadt Erlenbach a.Main hieran bis zu Änderung durch das Finanzamt Obernburg a.Main gebunden ist und selbst im Falle offensichtlicher Unrichtigkeiten nicht davon abweichen darf! Das bedeutet, dass die von der Stadt Erlenbach a.Main festgesetzte Grundsteuer ab dem 01.01.2025 im Regelfall zunächst immer zu den angegebenen Fälligkeitsterminen zu entrichten ist. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid, mit dem lediglich Einwendungen gegen die Feststellungen im Grundlagenbescheid geltend gemacht werden, ist unbegründet und muss von der Stadt Erlenbach a.Main als unzulässig zurückgewiesen werden. Ein solcher Einspruch ist ausschließlich gegen den Grundlagenbescheid möglich und muss zwingend schriftlich beim zuständigen Finanzamt Obernburg a.Main eingelegt werden.

In diesem Fall müssen Sie sofort tätig werden.
Innerhalb der Rechtsbehelfsfrist können Sie Einspruch beim Finanzamt einlegen. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte der in den jeweiligen Bescheiden enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung.

Bitte beachten Sie, dass Einsprüche, Mitteilungen oder Änderungsanträge ausschließlich schriftlich beim Finanzamt Obernburg einzureichen sind.

Nutzen Sie bitte vorrangig www.elster.de (persönliches Benutzerkonto > Formulare & Leistungen > Anträge, Einspruch und Mitteilungen > Einspruch).

Alternativ per Post an folgende Anschrift des Finanzamtes:

Finanzamt Obernburg a.Main, Postfach 110164, 63777 Obernburg

Sie können gerne das nachfolgende Muster-Formular des Finanzamts Obernburg verwenden:

LINK FINANZAMT FORMULAR 

Wird ein Grundlagenbescheid (Grundsteuermessbescheid) aufgrund des Rechtsbehelfs berichtigt, wird auch der Folgebescheid (Grundsteuerbescheid) der Stadt automatisch berichtigt.

Aber auch, wenn die Frist für den Rechtsbehelf abgelaufen ist, müssen Sie Fehler beim Finanzamt schriftlich anzeigen. Die Bescheide können dann ggf. noch für die Vergangenheit, auf alle Fälle aber für die Zukunft berichtigt werden.

Sind die Bescheide, die sie erhalten haben, zwar ursprünglich nicht fehlerhaft aber mittlerweile überholt, weil sich an Ihrem Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft seit dem Erlass der Bescheide etwas geändert hat, müssen Sie dies anzeigen. Ändert sich am Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft etwas, müssen Sie dies dem Finanzamt mitteilen. Das Finanzamt fordert Sie nicht dazu auf, die Änderung anzuzeigen.

Sie müssen anzeigen, dass

- eine wirtschaftliche Einheit neu entstanden ist (z. B. weil ein Grundstück geteilt wurde);
- eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals besteuert wird (z. B. weil eine Steuerbefreiung wegfällt) oder
- sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben (z. B. weil Baumaßnahmen durchgeführt wurden, sich die Größe der Flächen verändert hat, sich die Nutzung geändert hat oder eine Grundsteuermesszahlermäßigung weggefallen ist).

Beispiele: - Anbau eines Wintergartens;
- Gebäude ist erstmals denkmalgeschützt;
- Die bisherige Wohnung wird jetzt an eine Arztpraxis vermietet;
- Das Bürogebäude wurde bisher durch eine Behörde genutzt und jetzt von einer Anwaltskanzlei;
- Ein Teil des Flurstücks wurde an einen Nachbarn verkauft;
- Ein Mietshaus wurde in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt.

Sie müssen die Änderung auch dann anzeigen, wenn sie auf einem notariell beurkundeten Vertrag beruht oder Sie eine Baugenehmigung beantragen mussten.

Ändert sich in einem Jahr nur die Eigentümerin oder der Eigentümer, weil das Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt wurde, wird das Finanzamt von sich aus tätig. Von Ihnen wird keine Anzeige erwartet.
Ausnahme: Geht das (wirtschaftliche) Eigentum eines auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäudes über, müssen Sie dies dem Finanzamt anzeigen.

Solche Änderungen zeigen Sie bitte entweder über www.elster.de oder schriftlich über den Vordruck „Grundsteueränderungsanzeige (BayGrSt 5)“ beim Finanzamt an. Die Vordrucke und dazugehörige Ausfüllanleitung liegen in den bayerischen Finanzämtern aus. Diese sind auch auf www.grundsteuer.bayern.de unter dem Punkt „Anzeige von Änderungen“ >  „Wie kann ich Änderungen beim Finanzamt anzeigen?“ abrufbar. Die Stadt erhält keine Vordrucke. Bei Nachfragen wenden Sie sich bitte direkt an das für Sie zuständige Finanzamt Obernburg.