Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer wegen veralteter Werte bereits im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Dies bedeutet, die bisherige Berechnungsgrundlage darf nur noch bis einschließlich 2024 weiterhin angewendet werden. Ab dem Jahr 2025 spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer in Bayern wird ab diesem Zeitpunkt nur nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet und durch ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt.

Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen gesetzlichen Regelungen zur Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Grundsteuer wegen veralteter Werte bereits im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Dies bedeutet, die bisherige Berechnungsgrundlage darf nur noch bis einschließlich 2024 weiterhin angewendet werden. Ab dem Jahr 2025 spielt der Wert eines Grundstücks bei der Berechnung der Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr. Die Grundsteuer in Bayern wird ab diesem Zeitpunkt nur nach der Größe der Fläche von Grundstück und Gebäude berechnet und durch ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt.

Das bisher bekannte dreistufige Verfahren bleibt weiter erhalten. Alle Eigentümer*innen wurden im Jahr 2022 aufgefordert eine Grundsteuererklärung abzugeben. Das Finanzamt stellt auf Basis der erklärten Angaben den sogenannten Grundsteuermessbetrag fest und übermittelt diesen an die Städte und Gemeinden. Dieser Grundsteuermessbescheid stellt lediglich die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer dar. Der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuermessbetrag wird anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Die Höhe des Hebesatzes kann die Stadt im Rahmen ihrer Finanzhoheit und Hebesatzautonomie selbst bestimmen. Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer wird den Eigentümer*innen in Form des Grundsteuerbescheids von der Stadt mitgeteilt.

Der Begriff der Aufkommensneutralität taucht im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform auf. Gerade in der Presse oder in Gesprächen mit Bürgern wird dieser Begriff oft missverstanden. Die Reform der Grundsteuer soll laut Bundes- und Landespolitik möglichst aufkommensneutral erfolgen. Dieser Appell aus dem Jahr 2019 bezog sich auf das Gesamtgrundsteueraufkommen vor der Reform.

Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die individuelle Grundsteuer des jeweiligen Grundstückseigentümers gleich hoch bleibt. Nicht jeder Steuerschuldner wird das Gleiche zahlen wie bisher (Folge des Urteils!). Aufgrund der Verfassungswidrigkeit des alten Grundsteuersystems muss es sogar zu individuellen Verschiebungen durch die Reform kommen.

Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Städte und Gemeinden nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten können - also im Jahr 2025 ähnlich viel an Aufkommen aus der Grundsteuer generieren wie in den Jahren vor der Reform. Es gibt allerdings keine gesetzliche Pflicht zur Aufkommensneutralität!

Keine Gemeinde bzw. Stadt erhöht demnach wegen der Reform das Grundsteueraufkommen, dies widerspräche dem Gebot der Aufkommensneutralität. Allerdings kann es vor Ort notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuereinnahmen insgesamt angemessen im Jahr 2025 anzuheben. Schließlich sind alle Städte und Gemeinden gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Sie müssen also sowohl auf wegbrechende Einnahmen reagieren, als auch die Ausgabensteigerungen der letzten Jahre im Blick haben. Reichen die Finanzmittel zur Erfüllung der aktuell anstehenden Aufgaben nicht aus, müssten sogar angemessene Steuererhöhungen diskutiert und bei Bedarf auch Mehreinnahmen aus der Grundsteuer durch höhere Hebesätze generiert werden.

Da die bisherigen Hebesätze für die Grundsteuer A und B mit Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraums, d.h. zum 01.01.2025, automatisch ihre Gültigkeit verlieren, muss die Stadt Erlenbach a.Main die ab dem 01.01.2025 gültigen neuen Hebesätze noch im Kalenderjahr 2024 festlegen. Die vorgenannten Ausführungen verdeutlichen, dass eine Hebesatzveränderung unumgänglich ist. In der Höhe bestehen aufgrund der garantierten Finanzhoheit und Hebesatzautonomie der Stadt keine gesetzlichen Begrenzungen. 

Die Diskussion und Festlegung der neuen Hebesätze fand im Oktober 2024 in den öffentlichen Gremiensitzungen statt. Im Ergebnis wurden die neuen Hebesätze in einer Hebesatzsatzung per Stadtratsbeschluss festgelegt.

Link zur Hebesatzsatzung

Wenn Sie in den Jahren 2022 oder 2023 Ihre Grundsteuererklärung(en) beim Finanzamt eingereicht haben, wurden Ihnen daraufhin Grundlagenbescheide (Grundsteuermessbetrag, Äquivalenzbeträge) zugestellt. Diese Daten werden den Städten und Gemeinden aktuell gleichlautend zur Verfügung gestellt und stellen die Grundlage für die individuell festgesetzte Grundsteuer ab dem 01.01.2025 dar. Sollte Ihnen in diesen Bescheiden vom Finanzamt Fehler oder Unrichtigkeiten auffallen, nehmen Sie bitte umgehend direkt Kontakt mit dem Finanzamt Obernburg a.Main auf, um diese ggf. noch in diesem Jahr zu klären. Ihr Finanzamt bietet Ihnen hierzu umfangreiche Hilfestellungen unter www.grundsteuer.bayern.de

Hier finden Sie auch dazugehörige Formulare mit Ausfüllanleitung. Aber auch, wenn die Frist für den Rechtsbehelf bereits abgelaufen ist, müssen Sie Fehler beim Finanzamt schriftlich anzeigen. Die Bescheide können dann ggf. noch für die Vergangenheit, auf alle Fälle aber für die Zukunft berichtigt werden. Sind die Bescheide, die sie erhalten haben, zwar ursprünglich nicht fehlerhaft aber mittlerweile überholt, weil sich an Ihrem Grundstück oder Betrieb der Land- und Forstwirtschaft seit dem Erlass der Bescheide etwas geändert hat, müssen Sie dies anzeigen. Wird ein Fehler vor dem 01.01.2025 richtiggestellt, haben ursprünglich fehlerhafte Angaben im Ergebnis keine Auswirkung auf die Grundsteuer, die Sie ab 2025 bezahlen müssen.

Bitte beachten Sie, dass die vom Finanzamt Obernburg a.Main erlassenen Grundlagenbescheide stets verbindlich sind. Das bedeutet, dass die Stadt Erlenbach a.Main hieran bis zu Änderung durch das Finanzamt Obernburg a.Main gebunden ist und selbst im Falle offensichtlicher Unrichtigkeiten nicht davon abweichen darf! Das bedeutet, dass die von der Stadt Erlenbach a.Main festgesetzte Grundsteuer ab dem 01.01.2025 im Regelfall zunächst immer zu den angegebenen Fälligkeitsterminen zu entrichten ist. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid, mit dem lediglich Einwendungen gegen die Feststellungen im Grundlagenbescheid geltend gemacht werden, ist unbegründet und muss von der Stadt Erlenbach a.Main als unzulässig zurückgewiesen werden. Ein solcher Einspruch ist ausschließlich gegen den Grundlagenbescheid möglich und muss zwingend beim zuständigen Finanzamt Obernburg a.Main eingelegt werden.